文旅特色小鎮是一個系統工程，具有旅游、商業和房地產的屬性。這是一個需要長期運作的項目。在規劃和規劃階段，應充分考慮運營因素，為城鎮的長期運營奠定基礎。

 

 特色城鎮運營中的幾個“坑”

 

 在規劃設計階段，呂雯鎮應進行詳細、實用的市場調研，確定項目的總體定位，為後續的健康運營鋪平道路。然而，魯文鎮是一個新事物。由于缺乏經驗，項目方往往在項目初期忽略一些問題，導致整改甚至不可挽回的損失。最常見的問題如下:

 

 1.呂雯鎮的商業形態屬于呂雯商業步行街，不同于城市商業形態。

 

 從特色城鎮項目開始，我們就應該有一個清晰的認識:從屬性的角度來看，魯文城鎮的商業形態主要是街區型的文化旅游。因此，在商業形態的布局上，應該注意旅游屬性，但應該提醒的是，並非所有的旅游商業形態都可以制作，還應該考慮當地消費和當地消費的特點。

 

 如果我們完全搞旅游，忽視當地市場，當小城鎮商業街的交通量還沒有達到一定的階段時，就很難保持理想的開放率。

 

 此外，在規劃和規劃階段，應考慮整個項目的商業、旅游、文化和步行路線。它使游客能夠以我們預期的速度玩耍和消費，從而實現商業價值並增加人均消費。

 

 2.對于公共區域的運營和維護成本，應事先考慮如何在運營階段進行改造。

 

 許多呂雯城鎮都有水系景觀。在運行和維護過程中，除了水費外，他們還要支付資源費。如果這個城鎮沒有活水，那將是一筆巨大的開支。

 

 此外，相對較大的費用是公共區域的清潔、照明和安保費用。最好不要和商人分攤這些公共場所的費用。如果所有這些費用都由商家承擔，這些負擔將不可避免地通過商家轉移給消費者，這將對整個城鎮的經營產生負面影響。因此，在早期階段，我們應該認真考慮公共區域的運營和維護，這可以通過旅游產品管理的方式進行改造。

 

 3.商業區的容積率不是越高越好。

 

 目前，特色城鎮的開發商和投資者大多來自房地產行業。一般來說，容積率越高越好。但是，實際上，容積率越高，建築安裝成本就越高(建築安裝成本是建築安裝成本的簡稱，包括建築材料成本、人工成本、機器使用費、水電線路安裝費等)。)會的。這對資本使用效率來說不一定是件好事。

 

 那麼最佳建築面積比是多少？在我看來，在投資單價、資產市場價值和資產使用水平效應之間找到最佳平衡點更合理，資本使用效率越高，資產單價越高，水平效應的累積率越高。

 

 4.高科技互動項目的啟動需要謹慎。

 

 目前，越來越多的投資者傾向于在小城鎮投資高科技項目，因為他們年紀大了。他們通常認為高科技互動項目經驗豐富、互動性強，能夠突出他們小城鎮的文化氛圍和主題。

 

 然而，事實上，高科技互動項目有幾個先天缺陷:第一，新鮮度差，游客可能不想去體驗一兩次。其次，這項技術很快就被淘汰了。也許你只是在上半年完成的。今年下半年，新技術已經淘汰了這種游戲，對消費者沒有吸引力。

 

 5、表演藝術項目，做好評審工作。

 

 大型表演藝術項目的操作難度系數很高。在國內市場，表演藝術項目是強調渠道的文化和旅游產品。運營團隊需要熟悉市場，對渠道運營有很好的理解。此外，許多人在投資時只關注表現形式的獨特性或表現內容的吸引力，但他們往往忽略了表現項目落地後的日常勞動力和材料成本。如果日常運營耗費大量的物力和人力，將會給項目後期帶來運營壓力。

 

 目前，一些表演行業的人已經提出了“小巧玲瓏”的表演項目的概念。我自己對此也有疑問。從我的經營經驗來看，我不太可能獲得市場認可。表演是大(現場)還是“小而美”。這不是投資者或規劃者想象的，而是由游客的接受程度決定的。在大型演出的市場表現下降後，小型演出可能賣得不好。

 

 大型演出項目市場的下滑主要是由于團隊游客市場的變化。有必要找到真正有“銷路”或賣點的性能產品，而不是性能形式和規模的問題。筆者認為，出路在于根據消費需求做好性能產品的生態組合。

 

 6.提前做好稅務規劃。

 

 小城鎮項目的商業部分基本上屬于商業地產。如果該房產是自持的或租回的，有必要提前做好房產稅的納稅籌劃。因為房產稅是一項龐大的支出，主要有兩種征稅方式:一是年薪稅，原值×70%×1.2%；第二是房子的年租金×12%。